Le bâtiment dans lequel vous vivez n’est pas intemporel. Bien que la durée de vie des éléments qui le composent puisse paraître très longue, il viendra un temps où des remplacements ou des réparations majeures seront nécessaires. Règle générale, durant les 20 premières années d’existence d’un bâtiment, il y a peu de travaux majeurs à prévoir. Toutefois, au-delà de 25 ou 30 ans, plusieurs éléments atteindront, tour à tour, leur fin de vie utile et la copropriété devra puiser régulièrement de gros montants dans le fonds de prévoyance (ou lever des contributions spéciales si le fonds est insuffisant). Ces travaux majeurs sont néanmoins incontournables pour le bon maintien de votre actif.
Prenez l’exemple d’une toiture : il viendra un temps où les dégradations augmenteront drastiquement les risques d’infiltration d’eau. Si on décide de reporter les travaux de quelques années dans le but de sauver de l’argent et que des sinistres importants se produisent, les dommages collatéraux et la gestion des dégâts occasionneront des coûts (et des chicanes) qui dépasseront facilement la valeur des 2 ou 3 années de vie. Retarder des travaux qui sont requis, ce n’est pas une façon d’économiser, bien au contraire. C’est la meilleure façon que ça coûte plus cher.
Dans cet article, nous vous présentons 3 conseils qui auront un impact positif à long terme sur les dépenses liées aux travaux majeurs et remplacements de parties communes, et donc sur votre fonds de prévoyance.
Miser sur l’entretien
Le meilleur moyen de réduire les coûts du maintien de votre actif, en ce qui a trait aux remplacements et réparations majeures, est de maximiser vos chances d’atteindre les durées de vie théoriques des éléments qui composent l’immeuble, et même, idéalement, de les dépasser. D'où l'importance de l'entretien préventif.
C’est principalement l’entretien des éléments qui permettra de maximiser leurs cycles de vie en évitant les remplacements ou réparations précoces, ou encore en évitant que d'autres éléments connexes se détériorent plus rapidement. Ces entretiens sont généralement des tâches peu coûteuses, mais qui nécessitent du temps et de la discipline. Vous n’êtes sûrement pas sans savoir que le projet de loi 16 exigera des copropriétés de mettre en place un carnet d’entretien. Au-delà de l’obligation légale, il faut également y voir l’opportunité d’avoir un immeuble en meilleur état, et qui coûtera moins cher à maintenir sur le long terme.
Par exemple, le nettoyage des drains de toiture annuellement à l’automne permettra d’éviter que des obstructions se forment et nuisent à l’écoulement de l’eau en hiver. De telles obstructions peuvent favoriser la formation de barrages de glace, situation qui peut causer des dommages à la membrane de la toiture. Dans le cas des éléments d’acier peint, il suffirait de faire des retouches au fini de peinture aux 3 à 5 ans pour éviter le développement de corrosion, le cancer de l’acier. En effet, lorsque l’acier est atteint par la corrosion, les coûts de réparation seront bien au-delà du coût d’entretien. Dans le cas des chaussées d’enrobé bitumineux, le remplissage des fissures aux 5 ans évitera que la dégradation de l’enrobé s’accentue jusqu’à atteindre le coussin granulaire, augmentant ainsi la surface de réparation à faire, et par conséquent, les coûts.
Il n’y a pas de remède miracle pour maximiser les durées de vie des éléments qui composent l’immeuble : ayez des pratiques d’entretien ordonnées et rigoureuses et vos efforts seront récompensés sur le long terme.
Inspecter régulièrement
Le corollaire de l’entretien préventif, c’est de mettre en place des tournées d’inspection visuelles régulières pour certains éléments plus critiques afin de pouvoir agir rapidement lorsque des situations pouvant rapidement dégénérer sont décelées.
Prenons en exemple les éléments dont le rôle est d’assurer l’étanchéité de l’enveloppe ou de surfaces de béton. Que ce soit le calfeutrage des ouvertures des gros murs (portes et fenêtres), la membrane d’une dalle de béton de stationnement ou encore la membrane de la toiture, ces éléments ont tous le même rôle : éviter que l’eau atteigne les matériaux sous-jacents qu’ils protègent. Si ce rôle n’est plus accompli efficacement, on ouvre la porte à des dégradations précoces et des sinistres qui peuvent coûter très cher. Par exemple, la membrane d’étanchéité sur une dalle de béton structurale protège le béton contre l'attaque des chlorures contenus dans l’eau amenée par les voitures. Par conséquent, il est important de vérifier régulièrement l’état de la membrane à la recherche de déchirures ou perforations, car agir rapidement permettra d’éviter la corrosion de barres d’armature, qui amènera avec elle de coûteuses réparations de béton. Il en va de même pour le calfeutrage des ouvertures ou la toiture. Des vérifications régulières permettront d’intervenir rapidement, et ainsi éviter des problèmes qui pourraient être coûteux.
Bien planifier les travaux majeurs
Nous espérons que les deux précédents trucs vous aideront à maximiser la durée de vie des éléments qui composent votre immeuble, et éviter de coûteux problèmes au cours de leur durée de vie utile. Toutefois, le jour où un élément devra être remplacé ou subir des réparations majeures finira par arriver. À cette étape, encore plusieurs économies peuvent être réalisées, tant qu’on s’y prend d’avance.
Par exemple, le moment que vous choisissez pour demander des soumissions à des entrepreneurs est un facteur qui peut jouer un grand rôle dans le prix que vous allez payer pour des travaux. L’industrie de la construction est plutôt saisonnière et, par conséquent, il y a donc des moments dans l’année où les entrepreneurs seront plus enclins à vous offrir de meilleurs prix. À l’arrivée de l’hiver, les entrepreneurs ont terminé leur grosse saison de travaux et c’est généralement à ce moment où ils bâtissent leur carnet de commandes pour la saison suivante. Par conséquent, l’hiver est généralement une période où l’on peut dénicher de meilleurs prix. C’est aussi à cette période que les meilleurs entrepreneurs ont davantage de disponibilité pour s’intéresser à votre projet. Ceci peut permettre de faire une pierre deux coups : des travaux de meilleure qualité et à un meilleur prix.
Aussi, pour des travaux majeurs d’envergure, par exemple pour des réfections importantes de façades, ou encore des travaux majeurs dans un stationnement souterrain, il pourra être pertinent d’obtenir les services d’un professionnel pour réaliser des plans et devis et gérer votre appel d’offres. Lorsque vous demandez à des entrepreneurs des soumissions pour “réparer la maçonnerie”, vous leur laissez le champ libre pour déterminer eux-mêmes les réparations à faire et les techniques de réparation à utiliser. Ceci pourra mener à des écarts de prix importants entre les soumissionnaires. Certains vous proposeront le minimum qu’ils jugent nécessaire dans le but de vous présenter le prix le plus bas possible, parfois au détriment de la durabilité des réparations. D’autres vont prévoir le pire scénario afin de limiter leur risque et vous présenteront un prix qui vous semblera ridiculement élevé. En ayant recours à un professionnel pour préparer des plans et devis et gérer votre appel d’offres, vous vous assurez que tous les entrepreneurs soumissionneront sur les mêmes réparations, les mêmes quantités et les mêmes techniques. Ceci favorisera une réelle concurrence entre les entrepreneurs, tout en vous assurant de la qualité des soumissions, et ultimement, de la durabilité des travaux. Nous vous invitons d’ailleurs à lire un article que nous avons publié à propos des plans et devis de réfection.
Conclusion
Les nouvelles exigences introduites par le projet de loi 16 (étude de fonds de prévoyance, carnet d’entretien) amèneront plusieurs copropriétés à devoir contribuer de façon plus importante dans leur fonds de prévoyance. En adoptant les 3 comportements que nous vous suggérons, vous mettrez sans aucun doute toutes les chances de votre côté pour minimiser les dépenses financées par votre fonds de prévoyance. Un petit dernier truc : lorsque viendra le temps d’obtenir votre étude, assurez-vous de choisir un professionnel qui vous donnera un plan d’entretien pour vous aider dans votre mission !
