Toutes les copropriétés (ou presque) ont deux types de parties communes : les parties communes à tous les copropriétaires, et celles à usage restreint, ou même exclusif, à certains copropriétaires. Qui est responsable de l’entretien et des réparations ?
Pour savoir qui est responsable des frais liés à l’entretien et aux réparations des différents types de parties communes, il faudra s’appuyer sur les deux documents les plus importants en copropriété : le Code civil du Québec (CCQ) et la déclaration de copropriété (DDC). Toutefois, il peut arriver que des situations soient plus difficiles à juger. Dans cet article, nous clarifierons la répartition des frais selon ce que nous disent ces deux documents en plus de donner des idées pour gérer les zones plus grises.
Que dit la Loi sur les frais associés aux espaces communs ?
Chaque année, le conseil d’administration du syndicat de copropriété doit présenter, puis adopter après consultation de l’assemblée, un budget annuel afin de fixer les frais communs des copropriétaires. Dans ce budget, un montant doit être prévu pour les frais d’entretien (entretien, réparations mineures, maintenances) associés aux parties communes. Ceci est prévu à l’article 1072 du CCQ. Les travaux majeurs (réparations majeures, remplacements), si on en prévoit en cours d’année, sont payés par le fonds de prévoyance. Ceci est prévu à l’article 1071 du CCQ. Si le fonds de prévoyance est insuffisant, une contribution spéciale peut être demandée aux copropriétaires, à condition de consulter l’assemblée d’abord, tel que stipulé à l’article 1072.1 du CCQ. Jusqu’ici, pour les parties communes, le fonctionnement est assez simple.
Pour les parties communes à usage restreint ou à usage exclusif, la répartition des dépenses est différente. En effet, le CCQ prévoit, à l’article 1064, que les frais d’entretien et les réparations courantes sont à la charge des copropriétaires. Prenons par exemple le cas d’une porte-patio, qui est une partie commune à usage exclusif dans la plupart des DDC. Si la porte glisse mal dans le rail, c’est au copropriétaire de la faire ajuster (entretien). Si le mécanisme de fermeture se brise à l’usage, le copropriétaire devrait faire la réparation (réparation courante).
Lorsque les portes-patio de l’immeuble seront en fin de vie et qu’elles devront être remplacées, ça sera au syndicat de prendre en charge ces travaux, qui seront payés avec le fonds de prévoyance (ou une contribution spéciale si le fonds est insuffisant).
Toutefois, l’article 1064 comporte également une disposition qui ouvre la porte à une répartition différente des contributions pour des parties communes à usage restreint, à condition que ces répartitions soient stipulées dans la DDC. Par exemple, dans une copropriété où seulement la moitié des copropriétaires jouissent d’une certaine partie commune, comme des boîtes à fleurs en bois sur leurs terrasses, la DDC pourrait stipuler que seuls les copropriétaires qui ont l’usage d’une telle boîte à fleur contribuent au fonds de prévoyance pour le remplacement éventuel de ces boîtes à fleurs.
Que dit votre déclaration ?
La déclaration de copropriété est un document qui réglemente la vie en copropriété et qui répond à beaucoup de questions des copropriétaires et des membres du conseil d'administration. Entre autres, la déclaration de copropriété clarifie quelles sont les parties communes et celles à usage restreint. Pour obtenir cette information, rendez-vous à la section ACTE CONSTITUTIF de la déclaration. Celle-ci devrait établir la nature des parties et ainsi clarifier les incertitudes.
Quand la déclaration n’est pas claire
Voici quelques situations que nous rencontrons dans nos divers projets où la distinction entre parties privatives, communes et communes à usage restreint n’est pas claire comme de l’eau de roche.
Situation #1
La déclaration de copropriété ne contient pas de liste des parties communes, encore moins de celles à usage restreint.
En l’absence d’une description des parties communes dans la DDC, ce qui est très rare, l’article 1044 du CCQ donne une liste par défaut des parties qui devraient être considérées communes. Alternativement, il arrive que des bornes soient établies dans la DDC pour délimiter les parties privatives. En sachant où commencent les bornes des parties privatives, les copropriétaires pourront en conclure que tout ce qui est situé à l’extérieur de ces bornes est commun. Ces bornes sont aussi représentées dans les certificats de localisation.
Cependant, ceci ne permet pas de distinguer les parties communes des parties communes à usage restreint/exclusif. La façon “prudente” de procéder est d’agir comme s’il n’y avait pas de telles parties : le syndicat est, par conséquent, responsable de l’entretien, des réparations courantes ainsi que des réparations majeures et remplacements. Alternativement, les copropriétaires pourraient s’entendre sur ce qui est commun et commun à usage restreint en usant de logique. Par exemple, un escalier extérieur qui ne sert l’usage qu’un d’un copropriétaire pourrait être traité comme une partie commune à usage exclusif afin que son seul utilisateur soit responsable de son entretien et des réparations courantes. Nous recommandons toutefois que cette définition des parties communes à usage exclusif soit ajoutée à la DDC, ce qui nécessitera des votes et l’implication d’un notaire, mais pourra prévenir des chicanes dans le futur.
Situation #2
La déclaration de copropriété contient une liste des parties communes, mais pas de celles à usage restreint.
Comme pour la situation précédente, la position prudente serait d’agir comme s’il n’y avait pas de parties communes à usage restreint, mais il est possible de s’entendre sur une définition avec les copropriétaires qui semble logique, puis de la ratifier par un vote et de faire notarier le tout.
Situation #3
La déclaration de copropriété contient une liste des parties communes à usage restreint, mais ne spécifie par la répartition des frais entre les usagers.
Certaines parties communes à usage exclusif peuvent être utilisées par plusieurs personnes. Dans ce cas, il faut espérer que la DDC soit claire sur la façon de répartir les coûts d’entretien et de réparations courantes, mais ce n’est pas toujours le cas. Par exemple, on pourrait avoir une copropriété de 6 unités avec un garage qui ne sert qu’à 3 d’entre elles. Même si le garage est une partie commune à usage restreint à 3 copropriétaires, comment répartir les frais d’entretien et de réparations courantes ? Il y a typiquement deux façons de procéder : respecter la proportionnalité des quotes-parts ou encore en fonction du droit d’usage.
Si on reprend notre exemple du garage, on pourrait répartir les coûts en fonction de la proportionnalité des quotes-parts. Un copropriétaire qui a plus de parts dans la copropriété se trouverait à payer un peu plus que les deux autres pour l’entretien et les réparations courantes. L’autre façon de voir la situation serait de dire que les 3 copropriétaires ont un droit d’usage égal, et donc qu’ils devraient se séparer en parts égales les frais d’entretien et de réparations courantes. Dans un cas où la déclaration est muette à ce sujet, nous croyons que la position prudente serait de respecter la proportionnalité des quotes-parts. Après tout, il y a bien des parties communes dans une copropriété pour lesquelles le droit d’usage est le même pour tous les copropriétaires, mais dont les coûts associés seront répartis selon les quotes-parts. Si on veut s’entendre autrement, l’approche prudente serait d’entreprendre les procédures pour modifier la DDC afin de spécifier la façon de répartir les charges.
Attention de ne pas pousser la logique
Il faut faire attention lorsqu’on décide d’utiliser la logique pour distinguer les parties communes des parties communes à usage restreint. La tentation pourrait être grande pour certains copropriétaires de ne pas faire la distinction entre l’existence d’un droit d’usage et l’exploitation de ce droit d’usage. Prenons l’exemple d’une copropriété qui serait dotée d’une salle d’entraînement. Même si seulement une minorité de copropriétaires l’utilisent, il n’en reste pas moins que tous ont un droit d’usage et que cette installation apporte une valeur à l’immeuble au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires. Tous devaient donc contribuer à son entretien. Après tout, ceux qui ne voulaient pas payer pour l’entretien d’un gym avaient le choix d’acheter leur condo dans une copropriété qui n’en n’a pas.
Attention aux travaux majeurs
Nous l’avons dit d’entrée de jeu : les réparations majeures et remplacements de parties communes sont la responsabilité du syndicat et doivent être payées avec le fonds de prévoyance, et ce, peu importe que ces parties communes soient à usage restreint ou pas. Nous rencontrons souvent des copropriétés qui dérogent à ce principe de base, par exemple en rendant les copropriétaires responsables de remplacer eux-mêmes leurs fenêtres lorsqu’elles sont en fin de vie. Les tribunaux sont remplis de chicanes découlant de telles dérogations.
D’une part, une telle pratique est imprudente pour le maintien de l’actif. En effet, on ne voudrait pas être dans une situation où un copropriétaire refuse de changer ses fenêtres malgré qu’elles sont en fin de vie et qu’elles sont la cause d’infiltrations d’eau qui sont dommageables pour l’immeuble. D’autre part, il n’y a aucun intérêt financier à procéder de cette façon. Il sera toujours plus économique de remplacer toutes les fenêtres de la copropriété en même temps.
Les copropriétés qui persistent à vouloir procéder de cette façon devraient modifier leur déclaration en conséquence. Comme nous l’avons dit, l’article 1064 du CCQ, tel que révisé par la Loi 16, ouvre une porte à établir une répartition des charges liées aux travaux majeurs associés aux parties communes à usage restreint. Encore une fois, pour instaurer une telle répartition, il faudra des votes et faire affaire avec un notaire. Prendre note que cette disposition est bien plus pertinente dans le cas de parties communes à usage exclusif pour lesquelles tous les copropriétaires n’ont pas un droit d’usage (rappelez-vous de l’exemple des boîtes à fleurs plus haut). Dans un cas comme les fenêtres, puisque tous les copropriétaires en ont, établir une répartition différente de celle des quotes-parts n’a pas de réel intérêt.
Conclusion
Si on résume :
Les parties communes et parties communes à usage restreint sont normalement détaillées dans la déclaration de copropriété ;
Parties communes :
Entretien et réparations courantes payés par tous les copropriétaires avec le budget annuel ;
Réparations majeures et remplacements payés par tous les copropriétaires avec le fonds de prévoyance OU contributions spéciales ;
Parties communes à usage restreint :
Entretien et réparations courantes payés par les copropriétaires qui en ont l’usage ;
Réparations majeures et remplacements payés par tous les copropriétaires avec le fonds de prévoyance OU contributions spéciales, MAIS la déclaration peut spécifier une répartition différente afin que seulement CERTAINS copropriétaires paient ;
Si une telle répartition n’existe pas, il est possible d’en instaurer une, à condition de le faire selon les règles.
