L’adoption de la Loi 16 remonte à près de 4 ans et le dépôt du règlement qui rendra obligatoire l’étude du fonds de prévoyance se fait toujours attendre. Pourtant, l’étude du fonds de prévoyance est un outil indispensable pour les conseils d'administration de copropriétés divises. Des milliers de copropriétés l’ont déjà fait réaliser ou sont en voie de le faire. Pour les autres, nous vous présentons quelques conseils qui pourront vous être utiles en attendant d’obtenir une première étude du fonds de prévoyance.
L’importance de l’étude du fonds de prévoyance
Depuis 1994, les conseils d’administration ont l’obligation de contribuer à un fonds de prévoyance pour financer les réparations majeures et les remplacements des parties communes. La grande question : quel montant devrait-on mettre dans le fonds chaque année ? Pour le moment, le montant minimum exigé par le Code civil du Québec est 5% des charges communes chaque année. C’est un MINIMUM : le conseil d’administration peut (et devrait) fixer la contribution annuelle à un montant qui permettra de payer les interventions majeures au fil du temps, tel que le prévoit le Code civil du Québec.
Historiquement, les conseils d’administration décident de mettre le minimum requis par la Loi, ou encore, un % arbitraire du budget qui n’est basé sur aucune étude. Même si des contributions relativement basses pourraient permettre d’éviter le tollé chez les copropriétaires, c’est toujours au détriment de la santé financière de la copropriété.
Résultat : le manque de capital dans les fonds de prévoyance des copropriétés est systémique et il s’agit d’une des principales causes de la désuétude du parc immobilier de copropriétés au Québec et des fortes hausses des primes d’assurance. Par manque d’argent, des travaux majeurs ou des remplacements de composantes sont trop souvent négligés et les contributions “spéciales” sont devenues un outil de gestion tout sauf spécial.
Nous croyons que l’obligation d’obtenir une étude du fonds de prévoyance permettra aux conseils d’administration de mieux planifier les travaux à venir ainsi que les sommes requises pour les réaliser. De plus, les CA pourront éviter le recours aux contributions spéciales en fixant des montants qui suivent les recommandations financières des professionnels, tel que le prescrira l'article 1071 du Code civil du Québec, qui sera modifié suite au dépôt du règlement.
Que faire en attendant ?
Que peut faire un conseil d’administration bienveillant en attendant sa première étude du fonds de prévoyance ?
Il est important de rappeler que selon l'article 151 du projet de loi 16, les conseils d'administration auront un délai maximal de 3 ans pour obtenir leur première étude du fonds de prévoyance une fois que le règlement sera en vigueur. Cela signifie que si le règlement entrait en vigueur en janvier 2024, les copropriétés qui n’ont pas déjà une étude auraient jusqu’en 2027 pour obtenir une telle étude.
Plutôt que de laisser s’écouler tout ce temps, il est beaucoup plus avantageux de faire fructifier le fonds de prévoyance dès maintenant en ajustant la contribution annuelle au fonds. Nous vous invitons à lire notre article Étude de fonds de prévoyance : pourquoi l'obtenir maintenant ? si vous n’êtes pas convaincus des bienfaits d’obtenir votre étude plus tôt que tard.
Or, en attendant leur première étude du fonds de prévoyance, les conseils d’administration ne sont pas obligés de demeurer dans l’inaction. Il est possible de faire un pas en avant en fixant les contributions au fonds de prévoyance à un niveau plus adéquat, en utilisant une “règle du pouce”.
La règle du pouce et son utilité
Le Code civil du Québec prévoit, au dernier alinéa de l’article 1071, qui sera en vigueur suite au dépôt du règlement, que les promoteurs immobiliers, en attendant d’obtenir une étude du fonds de prévoyance, devront prévoir à leur budget prévisionnel une contribution au fonds de prévoyance correspondant à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Il s’avère que, généralement, selon notre expérience, le niveau de contribution sain se situe entre 0,4% et 0,8% de la valeur de reconstruction de l’immeuble. La règle du pouce de 0,5% de la valeur de reconstruction nous apparaît donc être une bonne base en l'absence d’une étude du fonds de prévoyance.
Attention : cette approximation a des limites. Dans les cas où le fonds a été sous-financé pendant plusieurs années, la contribution correspondant à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble ne sera pas suffisante pour combler le manque à gagner.
Selon cette règle du pouce de 0,5% de la valeur de reconstruction, une copropriété d'une valeur de reconstruction de 8 000 000 $ devrait annuellement verser 40 000 $ au fonds de prévoyance.
Si vous avez des doutes, gardez à l'esprit que, de manière générale, les recommandations financières établies dans nos études du fonds de prévoyance placent la contribution annuelle moyenne dans une fourchette allant de 1 300 $ à 2000 $ par unité.
Conclusion
Vous êtes maintenant bien outillés pour ajuster les sommes à verser au fonds de prévoyance en attendant d’obtenir une première étude du fonds de prévoyance. En procédant à cet ajustement, vous vous éviterez un trop grand choc lors de la première lecture de votre prochaine étude.
Il est important de noter que la règle pratique et la fourchette présentées ci-dessus sont des estimations générales basées sur notre expérience. La contribution adéquate à votre fonds de prévoyance, prenant en compte les particularités de vos parties communes, sera établie dans votre étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel et pourrait différer de ces estimations.
