Le projet de loi 16 a été officiellement adopté le 5 décembre 2019 et la majorité des articles concernant la copropriété divise sont entrés en vigueur le 10 janvier 2020.
Dans cet article, nous nous intéressons aux éléments de cette loi touchant les copropriétés divises.
Voici donc un résumé des principales nouveautés pour les copropriétés divises, dont plusieurs étaient attendues depuis des années par les différents acteurs de l’industrie.
Les études de fonds de prévoyance obligatoires
Afin de régler le fléau des copropriétés mal entretenues, des contributions spéciales répétées, des budgets irréalistes de promoteurs immobiliers et du manque d’équité entre les générations d’acheteurs de condos, le législateur a décidé d’obliger les syndicats à faire réaliser par un professionnel une étude de fonds de prévoyance périodiquement. L’étude de fonds de prévoyance permet, entre autres choses, d’établir les cotisations annuelles au fonds de prévoyance en fonction des besoins réels du bâtiment pour plusieurs décennies à venir.
Qui peut réaliser cette étude? Le gouvernement va prochainement adopter un règlement qui déterminera les ordres professionnels dont les membres sont autorisés à faire cette étude. On s’attend à ce que ce soit les ingénieurs, architectes et les technologues professionnels.
Quand faut-il faire réaliser cette étude? Dès que le règlement sera adopté, les syndicats auront 3 ans pour se munir d’une étude. Le règlement n'étant pas encore adopté, ce compte à rebours de 3 ans n'est pas encore commencé et la date limite d'obtention est inconnue pour le moment. Aux dernières nouvelles, on s'attend à une adoption en 2024.
Le règlement va aussi introduire des mécanismes de reconnaissance pour les études réalisées dans les 2 années précédant l'adoption du règlement. On s'attend à ce que les critères soient simples à atteindre : le Législateur n'a pas intérêt à pénaliser ceux qui auront pris de l'avance sur cette obligation.
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Quelles sont les autres obligations?
S’assurer qu’une mise à jour soit faite tous les 5 ans;
Se baser sur les recommandations de l’étude pour fixer les cotisations au fonds de prévoyance;
Tenir l’étude à disposition des copropriétaires;
Si l’étude révèle que le fonds de prévoyance est insuffisant, le syndicat disposera de 10 ans pour combler l’écart.
Le carnet d’entretien obligatoire
Au même titre que l’étude de fonds de prévoyance, le Législateur demandera aux syndicats de se munir d’un carnet d’entretien et de le tenir à jour.
Qui peut élaborer le carnet? Contrairement à l’étude de fonds de prévoyance, le projet de loi 16 ne mentionne pas explicitement que seuls certains ordres professionnels pourront élaborer des carnets d’entretien. Le tout sera clarifié prochainement par le règlement du gouvernement, mais il serait très étonnant que cet exercice ne soit pas également réservé à des professionnels du bâtiment, compte tenu des compétences nécessaires à son élaboration.
Ceci étant dit, les syndicats ont tout intérêt à obtenir ce carnet par le même professionnel qui fera l'étude de fonds de prévoyance. Le projet de loi 16 prévoit que le carnet d'entretien comprend deux volets : la planification (quoi faire et quand le faire) et l'archivage (qui l'a fait et quand ça l'a été fait).
Le professionnel en charge de l'élaboration du carnet d'entretien traitera seulement le volet de planification, qui consiste à décomposer la copropriété en éléments (composantes, systèmes, matériaux, etc), réaliser une inspection visuelle pour en constater l'état, établir une planification sur au moins 25 ans des remplacements et réparations majeures qui seront nécessaires, et établir un calendrier des entretiens et maintenances recommandés. Le professionnel qui réalisera l'étude du fonds de prévoyance pourra s'appuyer sur le carnet d'entretien pour estimer les coûts de travaux majeurs planifiés au carnet d'entretien et proposer des scénarios de contribution au fonds de prévoyance.
La partie archivage, quant à elle, sera entre les mains du syndicat ou de son gestionnaire, puisque c'est la partie "vivante" du document. Essentiellement, il s'agit de documenter les interventions effectuées au fil du temps (dates, intervenants, coûts) ainsi que toute la documentation pertinente (factures, contrats, lettres de garanties, etc).
Quand faut-il faire réaliser le carnet? Dès que le règlement sera adopté, les syndicats auront 3 ans pour mettre en place un carnet d'entretien. Ce carnet devra ensuite être tenu à jour.
Quelles sont les autres obligations?
Faire réviser périodiquement le carnet. À quelle fréquence et par qui? Ce sera déterminé par le règlement à venir;
Le syndicat doit tenir à jour le carnet;
Tenir le carnet à disposition des copropriétaires.
Nouvelles obligations du promoteur
Bonne nouvelle pour les nouvelles copropriétés : les promoteurs auront l’obligation de livrer au syndicat une étude de fonds de prévoyance, un carnet d’entretien, la description des parties privatives et les plans tels que construits, et ce, 30 jours suivant la formation du nouveau conseil d’administration lors d’une assemblée extraordinaire (souvent appelée “assemblée de transition”, soit l’assemblée où le promoteur remet l’administration au conseil d’administration nouvellement élu). Les promoteurs deviennent également responsables de tout préjudice causé par son défaut de remettre ces documents. Évidemment, les promoteurs n'ont pas à livrer une étude et un carnet tant que le règlement ne sera pas adopté.
Cette nouvelle obligation permettra notamment aux nouveaux syndicats de ne payer que pour les mises à jour des études de fonds de prévoyance, ce qui sera moins coûteux que de payer pour une toute nouvelle étude.
Autre nouveauté intéressante : si le budget prévisionnel du promoteur est insuffisant pendant le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat (événement souvent appelé “assemblée de transition”), le promoteur doit rembourser la différence au syndicat. Le syndicat pourrait donc avoir des recours si, par exemple, les coûts de déneigement au budget étaient déraisonnables, ou si encore le budget prévisionnel ne prévoyait pas des cotisations suffisantes au fonds de prévoyance.
La clause pénale
La clause pénale est la clause qui permet de pénaliser, sous forme de perte temporaire de certains droits ou encore d’amendes, des copropriétaires qui ne respectent pas la déclaration de copropriété (ex : faire des travaux sans autorisation, fumer à un endroit qui n’est pas permis, ne pas payer ses frais de condo, etc).
Historiquement, la clause pénale était introduite dans le règlement de l’immeuble. Le règlement de l'immeuble est la partie de la déclaration de copropriété qui peut être amendée / modifiée avec un vote de l’assemblée à majorité simple.
Avec la loi 16, la modification d’une clause pénale existante ou l’ajout d’une clause pénale requiert une modification à l’acte constitutif, ce qui nécessite un vote à double majorité. Les changements à l’acte constitutif doivent également être notariés.
Double majorité
Anciennement, en copropriété divise, les absents avaient raison : les votes à double majorité en assemblée nécessitaient 75% des voix de l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, il arrivait régulièrement que certains votes ne puissent être tenus en raison de l’absence d’un trop grand nombre de copropriétaires aux assemblées. Désormais, les absents auront tort puisque le seuil sera fixé à 75% des voix présentes à l’assemblée.
Transparence sur les décisions prises
Le conseil d’administration aura désormais l’obligation de notifier les copropriétaires du procès-verbal de toute réunion tenue ou toute résolution adoptée dans les 30 jours suivant la réunion ou l’adoption de la résolution. Le procès-verbal des assemblées devra aussi être notifié aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue des assemblées.
Autres changements notables
La loi 16 apporte beaucoup d’autres nouveautés dans le domaine de la copropriété divise. En voici une liste non-exhaustive :
Le copropriétaire doit remettre au promettant acheteur de sa fraction une attestation des finances du syndicat, document que le syndicat doit tenir à jour et remettre dans un délai de 15 jours au copropriétaire qui en fait la demande;
Un administrateur qui ne paie pas ses charges communes est destitué automatiquement;
Le conseil d’administration peut utiliser le fonds de prévoyance pour faire des réparations majeures et travaux de remplacements de parties communes sans consulter l’assemblée;
Plusieurs nouveaux mécanismes de contestation de décisions du conseil d’administration entrent en vigueur;
Le promoteur doit remettre une note d’informations aux acheteurs.
Conclusion
Nous espérons que cet article vous aidera à mieux connaître les principaux changements apportés par le projet de loi 16.
Si vous avez besoin d’aide en ce qui concerne l’étude de fonds de prévoyance ou le carnet d’entretien, nous vous invitons à contacter notre équipe : https://www.depatiebeauchemin.com/contact
*Avertissement : Depatie Beauchemin Consultants n’est pas un expert légal et cet article n’est ni un avis d’expert ni un conseil légal. Depatie Beauchemin Consultant se dissocie de toute responsabilité des actions prises par les lecteurs qui ne seraient pas conformes à la loi. Cet article reflète seulement notre compréhension du projet de loi 16.
